Jornada Académica sobre Juicio Ejecutivo e Hipotecario

• Nota de Tapa

El pasado jueves 18 de mayo se llevó a cabo en el Aula Magna de esta Casa de Estudios la Jornada Juicio Ejecutivo e Hipotecario, de la que formaron parte los expositores Horacio Vaccarelli, Claudio Kipper, Liliana Abreut de Begher y Jorge Kielmanovich. La presentación y coordinación estuvo a cardo del Dr. Héctor Sirkin.

Héctor Sirkin se mostró complacido, agradeció a los expositores e inmediatamente les cedió la palabra.

Comenzó el debate Horacio Vaccarelli quien se centró en el derecho real de hipoteca. Explicó que durante el Congreso de Derecho Civil de Córdoba en 1961 el Doctor Julio Lezana realizó una recomendación para incorporar la publicidad registral en el sistema de la adquisición y transmisión de los derechos reales en materia inmobiliaria. Esta recomendación rezaba que la tradición requerida para la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles sólo se considera perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros correspondientes. Según este sistema sin inscripción registral no hay tradición. Por el contrario el actual Código afirma que con la inscripción lo que se perfecciona es el título suficiente, no la tradición. Esto generó un grave problema, dado que el registro era constitutivo el Banco Hipotecario Nacional no podía operar porque no se consideraba adquirido el derecho hasta que no se inscribiera en el registro de la propiedad inmueble, por lo que hasta que no se cumpliera con la registración no existía la hipoteca en favor de la institución. Este fue el motivo que terminó en la sanción de la Ley 17.801, que en su artículo 20 señalaba que las partes, sus representantes, los testigos y el escribano no podrán valerse de la falta de inscripción en materia hipotecaria, porque a su respecto la hipoteca se considera inscripta. Con esto el derecho real se perfecciona fuera del registro, y éste sólo lo hace oponible a terceros.

Para concluir habló de los efectos que el registro tiene. Al respecto afirmó que el registro va a dotar a la hipoteca de una posición registral que integra el rango hipotecario. Pero las partes pueden pactar el rango, y su vez los acreedores hipotecarios están facultados para permutar sus rangos con independencia del deudor, siempre que esto no perjudique a terceros.

 A continuación expuso Claudio Kipper quien comenzó describiendo los problemas aparejados a la ley de refinanciación 25.798. Esta ley en principio soluciona el estado de mora de la mayoría de los deudores hipotecarios a través un sistema en donde el deudor le paga a un fondo fiduciario que se encarga de pagarle a los acreedores. Con esto, el Banco Nación se subroga en los derechos del acreedor. Pero sólo pueden beneficiarse con el sistema aquellos que hayan hipotecado un inmueble que se la vivienda única y familiar y que se hayan endeudado por una suma no superior a cien mil pesos. A su vez cuando deudor y acreedor son particulares cualquiera puede optar por este sistema, pero cuando el acreedor es un banco, éste no se puede someter al sistema por petición de su deudor. Para Kipper, esta situación produce una desigualdad evidente entre los particulares y estas instituciones. Además la ley limita el importe de la deuda que tendrá derecho a cobrar el acreedor al valor del inmueble. Por otro lado hay que descontar las deudas que hubiera por impuestos, contribuciones, tasas y expensas. Es por esto que los acreedores son renuentes a someterse a este sistema. Por su parte Kipper cree que por todo lo expuesto se le está haciendo una quita muy grande al acreedor. Afirmó que si el Estado quiere ayudar a los deudores hipotecarios lo puede hacer pero no a costa de otros. A su vez, enfatizó que a los problemas mencionados se suma otro factor de dudosa constitucionalidad, que es la suspensión. Si bien se entiende que durante momentos de emergencia se puede suspender el ejercicio de los derechos constitucionales, esto debe hacerse sólo por un tiempo razonable. Remarcó que actualmente ya transcurrieron cinco años y concluyó que frente a esto tendremos que buscar las soluciones.

A su turno Liliana Abreut de Begher inició hablando de la ejecución de expensas en el juicio ejecutivo. Explicó varias legislaciones de propiedad horizontal en el mundo coinciden en que la necesidad de cobrar las expensas deber ser por un juicio abreviado. El régimen de propiedad horizontal es un régimen especial que mira el beneficio común y en donde los copropietarios tienen ciertas restricciones. En relación a los códigos de procedimientos de Mendoza, Santa Fe, Jujuy y Tucumán en donde no se lo considera específicamente un título ejecutivo, si acepta la jurisprudencia de estos lugares que sea pactada por vía contractual en los reglamentos. En cuanto al certificado que va a emitir el administrador y que tiene la obligación de hacerlo, va tener que ser presentado a juicio, y esto el juez lo va a analizar cuando se presente la demanda y los va a volver a analizar cuando dicte la sentencia. Esto es así siempre que uno se encuentre dentro de la ley 13.512, pero se presentan deudas cuando nos encontramos frente a una S.A. que está funcionando como un consocio de hecho. En este caso cuando vemos que la jurisprudencia no es unánime en reilación con si se puede considerar el certificado emitido por quien hace las veces de administrador como título ejecutivo. En este sentido planteó la idea de una reforma que contemple estos casos.

Por otro lado, explicó que en determinados momentos se pueden suscitar algunos conflictos. Tal es el caso de inmuebles que tienen constituido un usufructo, aquí el problema que se plantea la consorcio cuando quiere ejecutar esas expensas el valor económico que tiene es menor al que tendría si no estuviese gravado. Esto da lugar a acciones judiciales por parte de los consorcios para pedir la nulidad del acto jurídico, la revocación del usufructo y hay algunos antecedentes que considerar que no existiendo causal para producir la extinción del usufructo no se puede hacer lugar a ese tipo de pretensiones.

Por último dio algunos puntos importantes sobre la subasta. Planteó el problema que se sucede cuando el precio pagado por el adquirente en subasta no alcanza para saldar las deudas del inmueble. Explicó que al respecto la jurisprudencia estaba dividida. Al respecto un plenario de la Cámara Nacional Civil planteó que es necesario dividir lo que es lo que es impuestos, tasas y contribuciones de lo que son las expensas. Se determinó que si no había fondos necesarios no se iba a hacer cargo el nuevo adquirente de los primeros. En cuanto a las expensas se afirmó que el adquirente debía hacerse cargo de las mismas.

Por último Jorge Kielmanovich se centró en le recurso de apelación en los procesos de ejecución de juicios ejecutivos vamos a encontrar un principio común, que es el principio de la inapelabilidad, salvo algunas excepciones, porque el legislador privilegia la celeridad por sobre la seguridad jurídica. Con respecto a la forma en le recurso de apelación en materia de los procesos de ejecución puede ser concebida en dos formas: libremente y en relación . Subrayó que la primera siempre tendrá efectos suspensivos, mientras que la segunda puede tener efectos suspensivos devolutivos. Expresó que en el ámbito del proceso ejecutivo todas las apelaciones procederán con efecto diferido salvo que el recurso de apelación interpuesto que rechaza la ejecución o contra la propia sentencia que manda a llevar adelante la ejecución.