Programa a desarrollar del Programa de actualización en Locación: análisis profundizado de normas y realidad

Programa a desarrollar

I - Historia de la locación inmobiliaria en la República.
a).Diversos sistemas: el derecho patrio, el código de Vélez, la legislación de emergencia en materia locativa urbana. Leyes 11.156 y 11.157 hoy derogadas. Caracteres de la legislación de emergencia.
b).La liberación del mercado locativo. Art. 6 de la Ley 21.342. Origen de la norma y significado de su texto. Incidencia del Digesto Jurídico Argentino sobre el art 6º de la ley 21.342. Conceptos de Recopilación Consolidación y Código . Alcance del Digesto Jurídico Argentino. Fallo del Superior Tribunal de Justicia de la Provincia del Chubut Sala Civil, Comercial, Contencioso Administrativo, Laboral, de Familia, Rural y Minería. 12/06/2014. F., F. F. y otros c. Provincia del Chubut s/ demanda contencioso administrativa. Estado y evaluación del DJA a esta fecha.
c).Proyectos de reforma del Cód. Civil con especial énfasis en el Proyecto de 1998. Enunciación de institutos incorporados por la legislación de emergencia que subsistieron en el régimen de libertad de mercado. Régimen procesal aplicable a cada período. La aplicación intertemporal de las leyes de emergencia locativa. Arts. 3 del Código de Vélez y 7 del CCCN.
d).Dec.320 /2020 . Contratos alcanzados pro la norma. Suspensión de desalojos. Congelamiento de alquileres. Prorrogas de contratos. Pago en cuotas de saldo deudor. Vigencia del Decreto 320/2021
e). Ley 27.551. Alcances de esta norma. Deficiente Técnica legislativa. Perjuicio al sistema de representación democrática. La leyes ómnibus y las mayorías circunstánciales en la Unión Americana, en Puerto Rico, y en el Reglamento de la Sala de Representantes argentina de 1822.

II.- Naturaleza jurídica de la locación.
a). Naturaleza contractual o real. Postura de la naturaleza real. Sostenedores y crítica. El tema en derecho comparado. El debate en nuestro medio. Consecuencias de atribuir una u otra naturaleza jurídica.
b). Naturaleza civil o comercial según el objeto sea mueble o inmueble.
c). Naturaleza común o de consumo.

III.- Definición.
Definición amplia del Código de Vélez. Definición del Proyecto de 1998 y del CCCN. Supresión de la locación de obra y la locación de servicios. Referencia al contrato de arrendamiento.

IV.- Libertad contractual .
a) Normas constitucionales involucradas Arts. 14 ,17 y 19. Libertad de contratar, de no hacerlo y de hacerlo con determinada persona. Arts. 958 , 990 y 1099 del CCCN. art. 1.1 de los Principios de UNIDROIT.
b) Restricciones admitidas por la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación: CSJN, 27/12/1990, LA LEY, 1991-D, 518 . Cabe recordar los casos emblemáticos fallados por la CSJN in re Ercolano vs. Lanteri de Renshaw y Horta vs Harguindeguy m Más cercano en el tiempo puede verse Fallos 330:5345 Longobardi, Irene Gwendoline y otros c/ Instituto de Educación Integral San Patricio S.R.L. R.H L. 971. XL
c) Régimen de emergencia en materia locativa urbana. Caracteres que definen el régimen de emergencia Dificultad de establecer la norma aplicable durante ese periodo. Propiedad y locación. Locación forzosa, art. 4 de la ley 13.581. Penúltimo párrafo del art 13 de la ley 27.551.
d) Consecuencias de cada sistema utilizado en la República en la legislación, en el mercado y en el valor de la propiedad inmueble. Locaciones mixtas, simulaciones, fraude a la ley.

V.- Clasificación contractual.
a) Clasificación funcional del contrato de locación. Contrato de uso. Diferencias con otros contratos: comodato, depósito, leasing (historia del leasing en la República), contrato de garaje, locaciones de consumo . Diferencias con los derechos reales de uso, usufructo y anticresis. Redacción de instrumento.
b) Clasificación de los contratos de locación , según la ubicación del objeto, según su destino, y según el plazo mínimo legal

VI.- Sujetos en la locación.
a) Legitimación para ser locador. Capacidad para dar en locación. Locación por el propietario Locación por el poseedor . Condómino locador. Usufructuario locador, leasing y locación. Locatario locador. Relación real (relación de poder) de tenencia. Representantes legales. Autorización judicial (art 121 del CCCN y 1191 del CCCN). Redacción de instrumento.
b) Legitimación para ser locatario. Capacidad para tomar en locación. Transmisión mortis causae de la locación. Herederos del locador. Herederos del locatario.
c) Continuador de la locación. Origen. Naturaleza jurídica de su derecho. Recaudos clásicos. Recaudos en la derogada ley 23.091. Recaudos en el Proyecto de 1998 y en el CCCN. Colisión entre el derecho del heredero del locatario y el continuador en la locación. Estado anterior al CCCN y solución en el CCCN.
d) Locación pactada para habitar por personas incapaces o con capacidad restringida. El tema en el Cód. de Vélez, antes y después de la ley 11156, en el Proyecto de 1998 y en el art. 1195 del CCCCN. Razón del cambio. Redacción de instrumento.
e) La contratación por el Estado. Estado locador. Enfoque en el Código de Vélez, en el Proyecto de 1998 y en el art 1193 del CCCN. Estado Locatario. Referencia a la ocupación temporánea de la ley 21.499.

VII.- Objeto de la locación
a). Las cosas como objeto de la locación.
b)Locación de cosa futura (art 1192 del CCCN). Redacción de instrumento. .Invalidez de locación de cosa que ha dejado de existir . Conocimiento o ignorancia de las partes.
c).Locación de cosa indeterminada pero determinable. Redacción de instrumento.
d) Locación de cosas fungibles o consumibles. Cosas alquiladas ad pompam vel ostentationem. Redacción de instrumento.
e).Locación de cosa ajena. Locación de cosa parcialmente ajena . Redacción de instrumento.
f) Locación de cosas cuya propiedad esté fuera del comercio. Locación de parte de inmueble. Redacción de instrumento.
g). ¿Es posible la locación de bienes? .Locación de partes de inmuebles y locación de fondo de comercio. Redacción de instrumento. El tema en e Proyecto de 1998 y el art.1188 CCCN

VIII.- Destino de la cosa locada .
a) El destino o uso a dar a la cosa locada. Evolución de la clasificación histórica en la República. Implicancias normativas de cada tipo de destino en el CCCN y en la Ley 27.551. Uso establecido en forma expresa, tácita especifica o genérica. Interpretación del uso pactado. Ausencia de convención al respecto. Presunción. Uso conforme a la naturaleza de la cosa y al destino vigente. Tolerancia del locador al cambio conocido de destino. Sanción por el cambio de destino.
b) Destino mixto. Redacción de instrumento. La cuestión en la legislación de emergencia. Regla aplicable al destino mixto en el Proyecto de 1998 y en el CCCN.

IX.- Causa del contrato de locación.
a) Controversia en torno a la confusión de objeto y causa.
b) Imposibilidad total y definitiva de usar y gozar la cosa locada que afecta al objeto.
c) Imposibilidad parcial y definitiva de usar y gozar la cosa locada que afecta al objeto. Redacción de instrumento.
d) Imposibilidad temporaria de usar y gozar la cosa locada que afecta al objeto. Redacción de instrumento.
e) Imposibilidad temporaria de usar y gozar la cosa locada que afecta a la causa fin del contrato (art. 1203 del CCCN). Redacción de instrumento.
f) Imposibilidad permanente de usar y gozar la cosa locada que afecta a la causa fin del contrato. (arts. 1090 del CCCN ).
g) La pérdida de luminosidad del inmueble en el Código de Vélez. Distinción con el vicio redhibitorio. Su fundamento histórico. La cuestión en el CCCN. Cuestión de técnica legislativa. Rescisión por dolo del locador que oculta la inminente pérdida de luminosidad.
h) El deber jurídico de uso honesto. Uso abusivo. Cláusulas ilícitas en la locación habitacional. Incidencia del régimen propiedad horizontal (animales, consultorios ) Redacción de instrumento. Consecuencias de su violación. Exigencias prohibidas por el art. 1196 del CCCN para contar contratar con fines habitacionales.

X.- El tiempo en la locación
a) Plazos de la locación. Incidencia del tiempo en el contrato de locación, de muebles e inmuebles
b) El plazo máximo de la locación. Razones por las que Vélez instituyó un plazo máximo. Por qué se ampliaron los plazos máximos. ¿Tiene que existir un plazo máximo?. Los plazos máximos en derecho comparado. Los intentos fallidos de superar el plazo máximo por vía jurisprudencial (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G, 2004/09/15, "Segura S.A. Inmobiliaria y Financiera International Hotel Development S.A.") Dictamen del Procurador General ante la CS, Horacio Rodríguez Larreta, en la causa Horta, José c. Harguindeguy, Ernesto, y La causa Manuel Cornú c. José Ronco (Fallos 142:68). Efectos de la transgresión del plazo máximo. Opción de prórroga permitida. Límites. Utilización del contrato de opción y del contrato de preferencia para prorrogar el plazo contractual.
c) El plazo mínimo legal en la locación de inmueble. Plazos del Cód. de Vélez, del CCCN y de la Ley 27.551. Ámbito de aplicación. Aplicación subsidiaria. Beneficiario del plazo mínimo legal . Supuesto del continuador en la locación. Unificación de los plazos mínimos legales.
d) Locaciones inmobiliarias sin plazo mínimo legal. Origen de las excepciones. Evolución a partir de la ley 21.342. Diversos supuestos:
1) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado de su personal extranjero diplomático o consular. Evolución de la excepción. Proyecto de 1998.
2) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo. Plazo. Presunción. Ley 27.221. Redacción de instrumento.
3) Guarda de cosas. Redacción de instrumento. Distinción con el contrato de garaje.
4) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Redacción de instrumento.
5) Contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada Redacción de instrumento.
e) Defectos de la ley 23.091. Régimen del Proyecto de 1998 y del CCCN . Defecto del 1221 del CCCN cuya corrección es omitida por la ley 27.551. Concepto de contrato de larga duración. (art 1011 CCCN) . Consecuencia de aplicar la norma a la locación.
f) La locación como supuesto de contrato de larga duración. Aplicación del art 1011 del CCCN. Consecuencias. Supuestos excluidos de esta regla

XI.- Forma y prueba del contrato de locación.
a) El contrato de locación es no formal. Regla. Excepciones. Carácter de la formalidad requerida. Prueba. La forma de las modificaciones del contrato, su prórroga y renovación. Debilitamiento de la prueba. La forma en la locación de inmueble, parte de un inmueble, cosa mueble registrable o universalidad que lo contenga (art. 1188 CCCN).
b) La registración de los contratos de locación en la ley 1893 vigente hasta 1968 por su sustitución por la ley 17.417. Registración, del art. 40 de la ley 13.246 modificada por la ley 22.298 para los arrendamientos rurales. La registración propuesta en el art. 1122 del Proyecto de Código Civil de 1998 y en el borrador del CCCN para los contratos de plazo extenso.
c) Domicilio real y domicilio especial contractual. Dirección de domicilio electrónico. Innecesaridad de la reforma del art. 75 del CCCN para obtener igual resultado. Redacción de instrumento.

XII. Derechos y obligaciones del locatario. Responsabilidad por daños a la cosa.
a) Prestación principal del locatario. Pago del precio en dinero. Locación de precio mixto. Contratos innominados por ausencia de precio en dinero. Reglas aplicables.
b) Obligación de mantener la cosa en buen estado. El abandono como supuesto violatorio del deber de conservación. Pago de seguros, tasas, impuestos, expensas referidas a la propiedad.
c)Pacto de seguro adicional a cargo del locatario. Redacción de instrumento.

XIII.- Derechos y obligaciones del locador . Régimen de mejoras.
a) Enumeración en el CCCN. Enumeración en la ley 27.551. Concepto de mejora . Régimen de mejoras. Derecho del locatario a efectuar mejoras. Régimen de mejoras necesarias. Régimen de mejoras útiles o suntuarias. Consecuencias de violar el régimen de mejoras. Redacción de instrumento.
b) Régimen de las reparaciones urgentes y de las que no lo son.
c) Reparaciones locativas también denominadas “mejoras de mero mantenimiento “.
d) Mejoras requeridas por el locatario para contratar. Incidencia sobre el alquiler inicial. Mejoras que quedan en beneficio de la propiedad. Redacción de instrumento.

XIV.- Derechos y obligaciones del locador. Garantía de uso y goce pactado .
a) Legitimación del locador y prestación principal a su cargo. Diferencias con los derechos reales de usufructo, uso o habitación.
b) Otorgar y garantizar el uso y goce temporario de la cosa locada. Tradición de la cosa locada. Sucedáneos de la tradición. Propietario que se convierte en locatario.
c) Entrega de accesorios. La cuestión en la locación de temporada . Estado de la cosa al momento de su recepción. Redacción de instrumento. Presunción juris tantum. Circunstancias de la entrega de la cosa locada.
d) Deber de conservar la cosa para satisfacer el uso convenido. Garantía de uso y goce pacífico de la cosa locada. Turbaciones de hecho y turbaciones de derecho. Incomodidades causadas por el locador al realizar reparaciones o innovaciones en la cosa locada. Obligación de pagar mejoras necesarias efectuadas por el locatario. Fundamento para su pago. Mejoras a cargo del locador.

XV.- Derechos y obligaciones del locatario.
a) Cambio de destino acordado. Redacción de instrumento. Cambio de destino unilateral. Importancia del destino contractual. Cambio de destino unilateral sin perjuicio para el locador. Cambio de destino unilateral ocultado por el locatario. El uso permitido. Contenido y alcances. Consecuencias de la violación del destino acordado.
b) Obligación del locatario de conservar la cosa locada. Deberes específicos del locatario inherentes al cuidado de la cosa locada. Las mejoras locativas. Las reparaciones urgentes. Subrogación del locatario en la realización de mejoras a cargo del locador. Procedimiento de la ley 27.551.

XVI.- Derechos y obligaciones del locatario. Pago del alquiler y pago del canon locativo.
a) Concepto de canon locativo y concepto de precio de la locación. El canon comprende al precio pero le excede. Diferencias (art 1208 del CCCN). Razón de ser de la distinción.
b) Otros ítems que pueden integrar el canon locativo sin ser el precio de la locación. : expensas comunes. Redacción de instrumento. Servicios disponibles por el locatario. Liquidación de expensas comunes en el régimen de propiedad horizontal. Diferencias de regímenes. Dificultad que debe afrontar el administrador de propiedad horizontal. Régimen de la ley 27.551.
c) Periodicidad en el pago del alquiler. Norma supletoria (art 1208 in fine CCCN). Tiempo de pago del canon locativo. La costumbre urbana.
d) Lugar de pago del canon locativo.
e) Prueba del pago. Naturaleza jurídica del pago. Recibos en soporte papel ,constancia de transferencia bancaria, saldo bancario del locador. Redacción de instrumento.
f) Cargas y contribuciones por la actividad que desarrolle el locatario en el inmueble locado. (art.1209 CCCN Modif. L.27.551)
g) Cargas y contribuciones que gravan la cosa.
h) Obligación de entregar constancias y recibos de pago de servicios.
i) Obligación de restituir la cosa al concluir la locación. Estado de la cosa. Ausencia de créditos para compensar.
j) Compensación de créditos y deudas (art 1204 bis CCCN Modif L. 27.551). Innecesaridad de la norma. Redacción de instrumento.

XVII.- Clausulas contractuales de adecuación del precio de la locación
a) Aplicación a locación no habitacional. Pago en dólares. (art. 765 CCCN). Redacción de instrumento.
b) Alquileres escalonados. La inconstitucional Res. 144/1993 del Ministerio de Economía (BO del 11/2/1993) . Utilización práctica de este sistema. Redacción de instrumento.
c)Pacto en “argentinos oro. Ley 1130 del año 1881 vigente a esta fecha. Redacción de instrumento.
d)Pacto de negociación periódica. Diferencia con el alquiler escalonado. Efecto de la ausencia de acuerdo. Redacción de instrumento.
e) Precio pactado en relación al porcentual del valor del inmueble .Inconveniente. Redacción de instrumento.
f) Corrección mensual del precio por aplicación de intereses. Redacción de instrumento.

XVIII.- Adecuación del precio del contrato.
a) Desfasaje de origen. Enfoque: lesión o abuso. Desfasaje sobreviniente. Con afectación de la causa. Frustración de la causa fin del contrato, definitiva (art.1090 CCCN), temporal (art 1203 CCCN ). Con afectación del valor de las prestaciones. Por pérdida del valor de la moneda. Por otros desequilibrios objetivos.
b) La mal llamada teoría de la imprevisión. Articulo 1091 del Anteproyecto de reformas el CCCN del año 2018 de los profesores Botana Rivera y Pizarro .
c)Tipos contractuales alcanzados por la excesiva onerosidad sobreviniente. Contratos gratuitos: antecedente del III Congreso Nacional de derecho civil de 1961 .Posiciones de Salas Busso Llambías y Borda.
d) Legitimación activa partes. La confusa situación de los terceros en la redacción del artículo 1091
e) Modos de efectuar la adecuación del contrato. Corrección paritaria. Redacción de instrumento. Corrección legal .Corrección sucesiva.
f) Excepción a lo dispuesto en los artículos 7 y 10 de la ley 23.928 cualquiera sea su destino. La corrección legal del artículo 14 de la ley 27551 para las locaciones habitacionales. Corrección anual de un valor único mensual por aplicación del índice mensual de precios al consumidor (IPC) y el índice promedio de los trabajadores estables RIPTE. Resultado disvalioso a esta fecha.

XIX.- Contratos de locación de consumo. Orden público y fraude a la ley .
a) Concepto de orden público y fraude a la ley. El plazo mínimo legal es de orden público para el locador. Renuncia al plazo mínimo legal. Análisis de oportunidad y de validez.
b) Locación para turismo en la CABA. Redacción de instrumento. Norma aplicable (Ley 6255 CABA). Análisis sobre su carácter de orden público. Renuncia al régimen de la locación para turismo. Redacción de instrumento.
c). Contratación inmobiliaria de locación temporario. Introducción a los “Servicios de la Sociedad de la información”. Airbnb, concepto de modelo de negocio y breve consideración en torno a su responsabilidad. Airbnb, el marco legal nacional y el plazo mínimo de la locación. La publicidad de los servicios y fotos como parte integrante del contrato. Resolución de quejas, reclamación por daño y el deber de evitar la práctica abusiva.

XX.- Extinción del contrato de locación .
a) Extinción del contrato por causa imputable al locatario. Extinción por causa imputable al locador. Enumeración de los modos de extinción específicos del contrato de locación.
1) Cambio de destino
2) Uso abusivo. Redacción de instrumento.
3) Abandono de la locación. Razón de la causal. ¿La ocupación por intruso obsta a esta causal?
4) Vencimiento del plazo convenido. ¿Se aplica el pacto comisorio? Procedimiento de la ley 27.551. Inaplicabilidad de la norma sobre contratos de larga duración (Art.1011 del CCCN
5) Falta de pago de dos periodos. Periodos consecutivos. (rt 1579 del Cód. Civil) . Proy. de 1993 del PEN. ¿Falta de pago del canon locativo o del precio de la locación? C6) Resolución anticipada . Concepto y diferencias entre resolución y rescisión en el CCCN. Resolución anticipada por voluntad del locatario y presupuestos de aplicación. Locaciones a las que se aplica según su destino. Cambio normativo previo al CCCN. Resarcimiento tarifado según el tiempo remanente. Régimen del CCCN y de la Ley 27.551. Resolución anticipada en la locación sin plazo mínimo legal . Defecto del art. 1221 inc.b) del CCCN. Explicación del defecto de técnica legislativa. Interpretación del art. 1221 inc.b) del CCCN. Régimen de la ley 27.551
b) Supuestos que no concluyen la locación. Muerte del locador. Muerte del locatario. Transmisibilidad mortis causae del contrato de locación. Caso del continuador de la locación.

XXI.- Renovación, prorroga y continuación de la locación bajo sus mismos términos
a) Conceptos. Diferencias entre renovación y prórroga. Redacción de instrumento. Forma y prueba de la renovación y de la prórroga. Ineficacia del pago del alquiler como prueba de la renovación o prórroga (art 1218 in fine del CCCN). Razones de la ineficacia.
b)Renovación del contrato habitacional . Redacción de instrumento. Procedimiento del art 1221 bis incorporado por la ley 27.551. Restricción a la libertad contractual . Renovación de contratos no habitacionales.
c) Continuación de la locación bajo sus mismos términos. La expresión popular de “no tener contrato”. Su alcance jurídico . Contrato vencido y usurpación: diferencias. Prohibición de tácita reconducción. Significado histórico de la expresión. El art 1622 del Cód de Vélez y su diferencia con el nuevo art.1218 del CCCN. Obligaciones de las partes durante esta etapa.

XXII.- Garantías en la locación.
a).Necesidad de garantía. Concepto de garantía. Garantía de cobro y garantía de solvencia
b) Garantías pactadas en favor del locador en locaciones habitacionales y no habitacionales
1) Deposito en garantía. Naturaleza jurídica, Evaluación de diferentes posturas. ¿Qué es la seña penal?. Limitaciones incorporadas por la ley 27551 al art.1196 inc b) del CCCN. Moneda del depósito. Trascendencia de la distinción al momento de restituirla. Imputación al pago de ítems permitidos y prohibidos. Redacción de instrumento.
2) Pago de valor llaves o entrega de títulos abstractos por el locatario. En la locación habitacional art 1196 inc c,)d) modificado por la ley 27.551..Pagos o entrega por tercero Redacción de instrumento.
c) Garantías pactadas en favor del locador en las locaciones habitacionales ,según el art. 13 de la ley 27.551. Obligación de contratar si se presentan dos garantías. Debate legislativo.
d) Enunciación de las garantías del art. 13 L. 27551. Redacción de instrumento.
1) Título de propiedad inmueble. Alcance y critica.
2) Aval bancario;. Alcance y evaluación
3) Seguro de caución; Alcance y evaluación
4) Garantía de fianza o fiador solidario. Técnica legislativa. Remisión.
5) Garantía personal del locatario, Descripción. Análisis crítico
e) Garantías no pactadas a favor del locador. Por default pago por mes adelantado (art. 1208 CCCN)
f) Garantías no pactadas a favor del locatario. Derecho de retención irregular o anómala del locatario de inmueble. Concepto. Antecedentes patrios y en derecho comparado. Jurisprudencia nacional. Comparación con la retención regular y la compensación. Juego de los arts. 1226 y art. 2590 inc. c) del CCCN. Crítica a la técnica legislativa.

XXIII.- Eventuales intervenciones de terceros. Corredor inmobiliario. Fiador. AFIP. Consorcio de propiedad horizontal
a) Corredor inmobiliario. Inmobiliaria. Limites del Art. 1351 del CCCN modif . la ley 27.551. Incidencia de la ley local. Redacción de instrumento.
b) Fiador. Capacidad para ser fiador. Disminución la garantía por tener afectado el patrimonio por otras garantías( art 242 del CCCN).Bien de familia, Protección de la vivienda familiar arts. 244 a 256 y arts. 456 y 522 del CCCN .Autorización conyugal. Tipos de fianza. Simple y solidaria. Beneficios de excusión y de división. Fianza extendida hasta la recuperación de la tenencia. Caducidad de la fianza (art 1225 del CCCN). Antecedente del art. 1582 bis del Cód. Civil por la ley 25.628. Redacción de instrumento.
c) Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) Intervención prevista en el art.16 de la ley 27.551. Análisis y critica.
d) Consorcio de propiedad horizontal. Violación de normas del Reglamento de Copropiedad y Administración (art.2047 del CCCN) . Desalojo promovido por el consorcio (art 2069 del CCCN) . Redacción de instrumento. Naturaleza de la acción : jure proprio o subrogatoria. Desalojo del locatario cuyo locador no es copropietario. Oposición del locador copropietario.

XXIV.- Cesión y sublocación
a) Principios de los arts. 1213 y 1636 y ss del CCCN. Por default la cesión por el locatario está prohibida . Relaciones entre cesión y sublocación en orden la prohibición (art 1213 del CCCN) .Diferencias entre cesión de posición contractual y sublocación
b) Alcances de la prohibición de ceder y sublocar .Casos particulares referidos a la cesión y sublocación
1) Entrega en comodato
2) Aporte a una sociedad del uso y goce
3) Transferencia de fondo de comercio
4) Ocupación por pensionistas
c) Consecuencias de la cesión o sublocación prohibida.
d) Eliminación de las proporciones contenidas en el art art. 1583 del Cód. Civil
e) Procedimiento para sublocar (art.1214 CCCN). Fuentes: procede del art. 1145 del Proyecto de 1998, tiene por fuente el Código de Quebec (arts. 1870 y 1871). Para el segundo y tercer párrafo del art. 1214 la fuente es el Código de Quebec art. 1871, y Parág. 5o, art.10 de la Secc. II bis, Cap. II, Tít. VIII, Lib. III del Cód. Civil belga, la ley del 29 de junio de 1955, modif. por la ley del 5 de julio de 1963 referido a la sublocación comercial.
f) Comunicación del locatario al locador manifestando su deseo de sublocar. Requisitos . Forma. Prueba. Recepción. Aplicación del principio del art. 983 del CCCN. Redacción de instrumento.
g )Conformidad u oposición del locador . Requisitos . Forma. Prueba .Recepción. Aplicación del principio del art. 983 del CCCN. Redacción de instrumento.
h) Consecuencias de ignorar o violar el procedimiento legal. Desalojo del locatario (1219inc a) CCCN). Inoponibilidad del subcontrato al locador. Responsabilidad del sublocador frente al sublocatario (art 1639 CCCN)
i) Reglas aplicables entre sublocador y sublocatario (art 1215 CCCN) .Sublocación que excede el plazo de la locación. Efectos
1) Acciones directas. Se deja a salvo las relaciones entre los contratantes principales
2) Acción directa del locador contra el sublocatario. (art 1216 CCCN) Antecedente en el art 1592 del Cód. Civil y art. 1147 del Proyecto de 1998
3) Acción directa del sublocatario contra el locador

XXV.- Regulación civil de la acción de consignación del canon locativo, judicial y extrajudicial
a). Obligación de recibir el pago y liberar al deudor (art 880 CCCN). Objeto del pago (art 867 CCCN). Identidad del pago (art 868CCCN).Tiempo del pago (art. 871 del CCCN).Mora del acreedor (art .886 in fine CCCN)
b) Consignación judicial ( arts. 904 a 909 CCCN)
c) Consignación extrajudicial ( art 910 a 913 CCCN)
d) Procedimiento para consignar judicialmente el canon locativo del art 15 de la ley 27.551. Ámbito de aplicación : locaciones de inmuebles urbanos cualquiera sea su destino y jurisdicción aplicable. Interpretación de la norma. Cheque cancelatorio .¿Es compatible la regulación precedente con las del CCCN?.
e) Procedimiento para consignar judicialmente las llaves del inmueble del art. 1222 CCCN en la redacción de la ley 27.551. Interpretación de la norma. ¿Es compatible la regulación precedente con las del CCCN?.

XXXVI.- Regulación civil de la acción de cobro del canon locativo
a) La cuestión en el Cód. Civil. Art 1581 del Cod Civil y el federalismo argentino
b) El recaudo referido a que sean dos los periodos de alquiler con mora consecutiva .El Proyecto de 1993 del PEN, y una omisión.
c) El cobro de expensas y otras prestaciones libremente pactadas durante la vigencia del Cód. Civil. CNCiv., sala J, 26/02/1991, Grinberg, Horacio M. c. Canal, Beatriz E. y otro, LA LEY, 1991-C, 356
d) El proyecto de 1998 y el art 1208 CCCN. La acción ejecutiva se extiende a todo el canon locativo

XXVII.- Regulación civil del juicio de desalojo
a) La intimación previa contenida en el art 5 de ley 23091.Ineficacia práctica, traslado de la demanda y oportunidad de pago.
b) La intimación previa a la promoción de desalojo por falta de pago en el Proy de 1998 y en el borrador del CCCN. Redacción de instrumento.
c) La intimación previa a la promoción de desalojo por falta de pago y el procedimiento del art. 1222 modif. por la L. 27.551. Redacción de instrumento.
d) Proceso más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.